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民法典：关于房产的5个真相，你买的房子未必完全属于你
来源：金牌大律师作者：民法典在线时间：2022-08-19
真相一：抵押中的房产，不用赎楼即可过户 按正常的流程，老王首先得凑钱赎楼，把银行贷款还清，拿到红本，再过户给买家老李，老李通过银行申请二手房贷款。 《民法典》的实施，让抵押中的房产交易更简单。 《民法典》 第四百零六条规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。 抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 也就是说抵押中的房产可以直接进行买卖交易，房子可以带着抵押权一起出售，简化了房产交易流程，赎楼这个环节可以省去，交易成本会降低。 但是，笔者专门咨询了深圳市不动产登记中心和几位高级房产置业顾问，得到的回复：具体操作细节未出台，抵押房产的转让仍存在障碍。看来，我们现在高兴还为时过早，不过相信在不久的将来，相关的操作细则会出台，我们拭目以待。 真相二：绕过中介“跳单”仍需支付报酬 深圳的高房价有目共睹，一套普通商品房的总价几百万起。假设一套房产的总价是600万，按照标的1%-3%来支付佣金，佣金最高可达18万，所以这笔费用，让很多手头紧张的人肉疼，于是在中介带领下，相中合适的房子后，就想办法直接找业主来交易。 《民法典》实施后，买房人或者租房人一旦出现这种不诚信行为，中介可以依法维权。 《民法典》 《民法典》第965条规定：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。” 生活本不易，对谁都一样，大家互相体谅吧！ 真相三：您买的房子未必完全属于你 您的房子未必完全属于您？是“标题党”还是危言耸听呢？都不是，究其原因，要归结到《民法典》里一个新的法律术语“居住权”。 《民法典》 第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一） 当事人的姓名或者名称和住所； （二） 住宅的位置； （三） 居住的条件和要求； （四） 居住权期限； （五） 解决争议的方法。 第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 居住权可以通过合同或遗嘱来设立，居住权人对他人的住宅，享受占有和使用的权利！当然居住权不是房屋产权人口头允诺或者双方私下签订协议即享有，必须到相关部门进行申请登记。 《都挺好》里的“苏大强”，想把名下的房产留给自己的子女，但又不想让保姆小蔡被儿女赶走，他就可以给小蔡设立居住权，这样蔡根花可以在苏大强过世后，继续居住其房屋直到居住期限届满或者她本人过世。 另外，提醒各位买家，记得查询意欲购置的房产是否设立“居住权”。否则，可能存在买了房不能住的尴尬，这就很窝火了。当然有些人愿意等，也是一种选择。 比如：老周在明知老赵的房产给父亲设立了居住权的情况下，也愿意购买，因为这套房产比市场价低了30万，而且老赵的父亲已经85岁了。 真相四：买卖不破租赁，最长租赁期为20年 “买卖不破租赁”其实由来已久，是指租赁物在租赁合同期限内发生所有权变动，不影响合同效力。翻译成人话，就是如果你是房子的租客，在租赁期限内，房东把房子给出售了，你仍然可以继续居住在这个房子里直到租赁期限届满。当然，换了房东，租金就应该交给新房东了。 我还记得两年前，我的租客还一脸担心地问我：“如果在租期内，你把房子卖了，我们家可怎么办？”当时我就跟她普及了“买卖不破租赁”的法理。 《民法典》 《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 真相五：不是所有的房子，产权都会自动续期！ 曾经有卖公寓的中介这样对我说：“买商业性质的房产是ok的，《民法典》里说了，土地使用权到期后，会自动续期！” 还好，我是天天跟法律打交道的人，没那么好忽悠。民法典是有“自动续期”的条款，原文是这样规定的。 《民法典》 《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
