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以拆迁安置房抵债表见代理难认定

来源:金牌大律师作者:蔡建、程丽时间:2014-11-26

案情介绍

2008年1月3日,某拆迁公司与张某及其家人签订了一份《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(以下简称《安置协议》),约定张某及其家人获得包括涉案房屋在内共四套安置房屋,被安置人员为张某及其家人共5人,张某在《安置协议》“乙方”落款处签名。

同日,双方签订了《房屋认购合同》,张某不仅签了自己的名字还签署了其他四位被安置人的名字。

张某嗜赌成性,在外欠下大量赌债,根本无力偿还。2010年12月和2011年1月,张某分别与案外人杨某和朱某签订了安置房买卖合同,约定分别向他们出售安置房一套,杨某支付582,000元购房款,朱某支付816,000元购房款。但是上述房款并未实际支付,房产买卖合同是为了保证张某债务履行而签署的,所以,上述房屋买卖合同根本没有履行。

2011年4月28日,张某、杨某、朱某以及陈某(陈某作为杨某和朱某的代理人)共同签订了一份《还款协议》,载明:张某由于无法履行与杨某、朱某的房屋买卖合同,原先收到的房款转为借款;张某以涉案房屋作为担保,并腾出房屋交由陈某;张某承诺于2011年5月27日归还欠款,若按时偿还,则归还房屋,若到期不能偿还欠款,涉案房屋归杨某和朱某所有,至此债权债务两清。

同年5月5日,张某与杨某、朱某及陈某签订了《抵债协议》,四方约定:由于张某无法按期还款,张某同意陈某代替自己偿还杨某和朱某所有欠款,张某承诺将涉案房屋抵债给陈某,涉案房屋一切权利归陈某所有;张某与陈某签订房屋买卖合同;在房屋可以办理过户时,张某及其家人应在收到通知7天内配合办理涉案房屋过户手续……。

同日,依照《抵债协议》的要求,张某与陈某签订了《上海市房地产买卖合同》。

同年5月6日,张某和陈某分别在《房屋交接书》上签名,居间人某房地产经纪公司也加盖了印章,陈某实际占有了该房屋。

而后,张某以父母不同意卖房为由收回了涉案房屋。

2011年12月6日,陈某向上海市某基层法院提起诉讼,请求法院判令张某及其家人即日交付涉案房屋并协助其办理相关过户手续,并支付逾期交房违约金。

一审被告张某辩称:其与陈某之间系借贷关系,不存在房屋买卖关系。张某家人表示:根本就不知道房屋买卖的事情,也从来没有签过任何字;涉案房屋已出租他人,月租金2500元。

一审法院认为:虽然房屋买卖合同只有张某一人签字,但陈某依据张某代表家人签署《安置协议》及《房屋认购合同》的事实,有理由相信其拥有代理权。故张某在房屋买卖合同上的签字行为构成法律上的表见代理,其与陈某签订房屋买卖合同的行为对《房屋认购合同》上载明的所有购房人均有法律约束力,未能按时向陈某交付房屋的行为已构成违约。判令:陈某及其家人向陈某交付涉案房屋;支付违约金(每月2500元);符合条件时将房屋过户到陈某名下等等。

一审判决后,张某家人不服,以一审法院认定事实不清、适用法律错误为由上诉至上海市第一中级人民法院。

二审法院认为:基于张某曾代表家人签署了《安置协议》和《房屋认购合同》并受配四套安置房的事实,以及张某与家人的特殊家庭关系,共同居住的事实等,陈某确实有理由相信张某有权代表全家处分涉案房屋。且,四套安置房都位于同一小区,在张某将房屋交付给陈某时,张某的家人未提出异议,因此可以推定张某的家人对张某处分涉案房屋的事实实际上是知晓并同意的。

二审法院维持了原判。

其后,张某家人以二审错误为由向上海高级法院申诉再审,均以同样理由被裁定驳回。

张某家人只能向上海市检察院提出申诉。

2013年11月14日, 上海市检察院向上海市高级人民法院提起抗诉,高院指令一中院再审。                                                         一中院再审判决撤销原一审、二审判决,驳回陈某的所有诉请。

至此,历经了一审、二审、申诉、检察院抗诉以及再审,张某家人终于拿到了他们期待已久的判决书。二审结束后,陈某申请了强制执行,原生效判决已被执行,张某及家人虽申请执行回转,但又是一段漫漫长路。

案例分析

一、涉案房屋仍未办理小产权证,属所有被安置人共同共有

首先,张某代表家人签署《安置协议》和《房屋认购合同》的行为其家人是知晓的。张某的确代表家人签署了《安置协议》和《房屋认购合同》 ,但是安置协议上明确列明了被安置人张某及其家人共五人,且《房屋认购合同》中张某不仅签了自己的名字还签署了其他四位被安置人的名字。张某上述行为对其家人而言是获利行为,并未出现利益分配不公允的情况,并且其家人是明知这种情况的。根据《民法通则》第六十六条之规定,本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,视为同意。张某家人明知张某代表他们签署《安置协议》和《房屋认购合同》,未有任何否认的表现,视为同意。

其次,涉案房屋作为拆迁安置房,张某及其家人共五人都是安置协议上的被安置人,在拆迁安置协议的基础上购买的安置房显然是属于所有被安置人共有。且,涉案房屋的小产权证仍未办理,现阶段四套安置房只能以共同共有为权属状态。

二、张某以自己个人名义与陈某签署《房屋买卖合同》的行为不构成表见代理

该案原一审法院依据《中华人民共和国合同法》(以下称《合同法》)第四十九条之规定判定,陈某基于张某代表其家人签署《安置协议》和《房屋认购合同》的事实,有理由相信其有代理权,构成法律意义上的表见代理,故张某的行为对其家人也同样具有约束力。

笔者认为,原审法院认定张某的行为构成表见代理是错误的。表见代理制度设立的意义在于维护代理制度的诚信基础,保护善意第三人的合法权益,建立正常的民事流转秩序。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《意见》)对表见代理的认定作了进一步的阐述。该《意见》第13条明确表示,表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象,而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权,并且由相对人负责举证。可见,表见代理的构成要件有三:一是行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同;二是相对人相信或认为行为人具有代理权;三是相对人主观上善意且无过失。

结合本案实际情况具体分析。

第一,张某是以自己个人名义与陈某签署房屋买卖合同的,根本就不存在无权代理的行为。表见代理认定的前提条件是存在无权代理的情况,也就是本身无代理权却以被代理人名义订立合同。但是在本案中,张某仅以其个人的名义与陈某签署房屋买卖合同,并未代表其家人在卖方处签名,根本就没有以其家人名义订立房屋买卖合同,张某的行为仅仅是无权处分行为。

第二,陈某主观上存在重大过失,并非善意相对人。陈某在明知涉案房屋为拆迁安置房屋,现阶段尚未办理小产权证,仍是张某及其家人共同所有的情况下,且该房屋买卖合同的目的是为了偿还张某的个人债务,既未要求其他权利人到场,也未要求张某提供相关授权凭证,就冒然与张某签定了以张某个人名义为卖方的房屋买卖合同,事后亦未依法行使催告权,由此可见,陈某在主观上存在重大过失,不是善意相对人。

综上,陈某在该合同签署过程中存在重大过失,并非善意相对人,且张某以其个人名义与陈某签署了房屋买卖合同,根本不存在无权代理行为,更不能混同不同时间节点项下的法律行为,张某的行为没有认定表见代理的基础,只是一项无权处分行为而已。

三、张某无权处分行为并未得到其他权利人的追认,其他权利人无需承担法律后果

基于上文的分析,张某以自己个人名义处分与家人共有房屋的行为是无权处分行为。依据《合同法》第五十一条之规定,无权处分行为经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权时合同才有效。

原二审法院认为,根据张某代表其家人签署《安置协议》和《房屋认购合同》并受配多套房屋的事实,以及张某与家人共同居住的事实,陈某接受房屋后其家人亦未提出异议,推定张某的家人对张某处分涉案房屋的行为是明知且同意的。

但是,实际情况却是,张某将涉案房屋用来抵债的行为,其家人事先并不知情,且,陈某去接收房屋时,张某父母当场报警(有报警记录),之后又强迫陈某交出涉案房屋。张某的家人明确作出了反对的意思表示,且时至判决

时,涉案房屋仍未能够办理小产权证,涉案屋仍是且只能是张某及其家人共同共有。显然,该无权处分行为无效,张某家人无需承担法律后果。

本案启示

拆迁安置房买卖具有其特殊性。由于拆迁安置行为的性质和政策往往导致安置房不能及时办理小产权证,在此之前安置房属所有被安置人共同共有,在没有得到所有产权人授权的情况下,任何一人都无权处分安置房屋。但是在现实生活中,由于通过普通房产流通渠道,房价居高不下,价格相对便宜的拆迁安置房越来越受到买房者的青睐,这就导致了安置房买卖合同争议越来越多,特别是表见代理的争议。笔者认为,无权代理、授权表象和相对人主观善意是有机统一的整体,三者缺一不可,特别是主观善意的认定,要结合各方面因素综合分析,不可简而化之。上述案例其实非常简单,但是原审法院全都出现了错误,使得房屋所有权人历经三年的艰苦等待才得到了一个公正的结果。笔者也借此案例提示试图购买安置房的购房者,在进行无产权证安置房买卖的过程中要格外注意风险,理应要求所有产权人(被安置的所有权利人)在场或看到有效的授权委托书,否则很有可能导致安置房买卖合同无效或不成立。

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