一房二卖,恶意串通的处理

张先生因急需用钱，将自己所有的房屋一房二卖，并与第二购买人何先生办理了产权过户手续，第一购买人孙先生因此将张先生与何先生诉至法院。

原告第一购买人孙先生诉称，2010年8月15日，他与张先生签订《商品房买卖协议》，约定以总价款98万的价格，购买了位于XX区XX小区的住房一套，孙先生交纳了80%的购房款后，将房屋重新装修并入住，双方约定剩余的20%购房款，办理房产过户时支付。

2011年3月，能够办理诉争房屋产权证时，孙先生找到张先生要求办理更名过户手续。但张先生说现在房屋价格上涨，他不想将房屋继续卖给孙先生，并要求腾房。孙先生要求继续履行合同，却发现张先生和第二购买人何先生已经办理了过户手续。原告孙先生认为，其与被告张先生签订《商品房买卖协议》真实有效，张先生无权再将房屋另行出售，其以不合理的低价58万元销售房屋，并办理产权过户手续，明显属于恶意串通。请求法院确认该《房屋买卖合同》无效。

被告房屋出卖人张先生答辩称，他因为急需用钱，虽然孙先生先买的房子，但需要办理产权过户手续后才能支付剩余的20%的房款，而何先生可以随时支付房款，两者相比，才将房屋又卖给了何先生，并没有恶意串通。

被告第二购买人何先生答辩称，他已经支付了58万元的购房款，但收房时发现孙先生居住在房屋中，以为是出租，才没有支付剩余款项，他与张先生没有恶意串通。

法院经审理后查明，被告张先生与第二购买人何先生签订的合同价格58万元，明显低于市场价，属于恶意串通，损害第三人利益，遂判决《房屋买卖合同》无效。

律师解读：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;……”。“恶意串通”的认定标准，司法实践中的一般为：当事人双方或一方为牟取不正当利益，共同合谋或放任参与，实施损害他人的合法利益的行为。在一房二卖中，房屋出卖人对于其一房二卖的行为损害了先购房人的权益，肯定是故意的。因此，是否能认定为恶意串通，主要是判断后购房人主观是否恶意，是否为善意第三人。