房地产转让效力的一般性规定

核心内容：房地产转让是房地产交易法律制度的一部分，由于我国城乡经济的差异和土地所有制形式的不同及历史的原因造成。房地产转让作为房地产权利人将房地产产权转移给另一方的行为，但其行为并非任意的，不受约束的。在本文中，金牌大律师小编为您介绍房地产转让效力的一般性规定，希望能对您有所帮助。

　　一、房地产转让无效的情形：

　　1、因欺诈、胁迫的房地产转让行为无效；

　　2、恶意串通损害国家利益、集体或者第三人利益的房地产转让行为无效；

　　3、以合法形式掩盖非法目的的房地产转让行为无效；

　　4、损害社会公共利益的房地产转让行为无效；

　　5、违反法律、行政法规的强制性规定的房地产转让行为无效。

　　二、效力待定的房地产转让行为：

　　1、限制民事行为能力订立的房地产转让合同

　　《合同法》第47条规定：“限制民事行为能力人订立的房地产转让合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认，法定代表人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出……”。该行为中，如某限制民事作为能力人与某人订立一份受赠与房地产转让协议，系获纯利益之合同，则不必经法定代理人追认。

　　2、无权代理订立的房地产转让合同。

　　《民法通则》第66条规定：“没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任”。

　　《合同法》第48条规定：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认前，善意相对人有撤销的权利，撤销应当以通知的方式作出。

　　3、无处分权的人订立的房地产转让合同。

　　《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同无效”。

　　除了以上三种情形外，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。