关于房地产税——你想知道的都在这里

　　房地产税是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。

　　房地产建设环节涉及耕地占用税、契税、城镇土地使用税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花税；交易环节，卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。目前，个人买卖房屋暂时免征土地增值税和印花税。

　　房地产税立法初稿已基本成形，现阶段应在全国人大、财政部内部征求意见，进行完善，还没有到向专家等社会各界征求意见的阶段。但房地产税改革路径的大框架已基本成形。主要是把现有的房产税和城镇土地使用税合并成为新的房地产税，增加房地产保有环节的税负，以房地产的评估值为征税基础。土地增值税、契税等税种暂不纳入房地产税，随着房地产税征收步入正轨，未来会再进行改革。

　　新的房地产税计税依据会发生很大的变化。将根据房地产的评估值作为征税基础，而评估值是以市场价值为基础，进行专业计税评估。将按照土地面积和地理位置，实行差别税率。有房地产商认为，该缴税基础将增加房企的囤地囤房成本。在房地产市场下滑的背景下，将对目前大量囤地囤房等行为产生抑制作用。

　　首先，由于顶层设计尚未完成，虽然房地产税已进入到立法阶段，但实际上，离正式出台还有很长一段距离。即便房地产税立法完成，可以开征房地产税，也不会全国范围内统一开征，各地会各自出台征收细则。

　　其次，各方面技术问题尚未解决。包括税率的制定、免税的条件等，各地方政府虽然有自主权，但是到底用什么标准，目前尚存疑问。

　　最后，实际征收将会十分困难。以作为试点的上海和重庆为例：试点以来，上海每年征收的房产税只有20亿至30亿元，四年间征收总金额还不到100亿元。重庆的情况更为惨淡，平均一年的房产税征收额仅有1亿元左右，在地方财政收入中几乎可以忽略不计。

　　综上所述，短期内并不具备征收房地产税的条件。2014博鳌房地产论坛上，财经专家、财政部财政科学研究所所长贾康在会上指出，房产税改革方向已被最高决策层锁定，可能在2017年实施。有观点指出，房产税会以2017年为界开征，2017年前销售的房屋以及首套住房有可能免征。

　　首先是改变人们的理财观念,以往可能是买房就发财,但是从房地产税落地之日起,这一途径的发财概率就降低了。只有在合适地段合适时机买入的物业才可能让购买者发财,这和诸多暴利行业终结暴利走向普通利润率是同一个道理。

　　其次,将可能改变城市的资源配置。随着市民纳税人意识的觉醒,人们对于上缴的税款天然有追问透明度和去向的要求,这一要求倒逼政府部门在资源配置端重新调配资源。比如,一些自然资源丰富定位高端的远郊社区将可能获得更多资源配置。而这样的变化对于城市交通堵塞、教育资源过度集中等顽疾确实有缓解的作用。

　　最后,房地产税的出现对于实体经济的影响也是巨大的。此前,由于持有土地、房产的成本极低,很多非房地产企业蜂拥进入这一市场,而且也确实获利丰厚。未来房地产税的落地执行,将在极大程度上改变这一现象,只有精耕细作严控成本有独特卖点的房地产企业才能持续领跑。诸多非房地产企业将继续撤回自己的专业领域,要么在专业领域里去实现转型和利润的提升,要么被市场淘汰。